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    物業(yè)“大管家”告訴你:不封閉小區(qū)將如何改變你的生活?

    更新時間:2016/3/3

    物業(yè)“大管家”告訴你:不封閉小區(qū)將如何改變你的生活?

        2016-02-23 23:32

         “新建住宅要推廣街區(qū)制,原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)”“已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開,實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化”《中共中央 國務(wù)院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》(以下簡稱《意見》)一出,馬上成為熱點話題。
        今天,時話君專訪中國物業(yè)管理協(xié)會副會長、河南正弘物業(yè)管理有限公司董事長李書劍,讓物業(yè)“大管家”談?wù)勑^(qū)由封閉到開放要解決什么問題、不封閉小區(qū)對物業(yè)管理的挑戰(zhàn)以及對房地產(chǎn)市場的影響。

    物業(yè)“大管家”告訴你:不封閉小區(qū)將如何改變你的生活?

        規(guī)劃落實需要更多配套文件

        時話君:《意見》實施需要具備哪些條件?

        李書劍:《意見》實施要上升到法律層面,然后再到操作階段,還需要出臺更多相關(guān)文件,首先物權(quán)問題就很棘手,我們都知道《物權(quán)法》立法本意是為了保護權(quán)利人的物權(quán),對封閉小區(qū)進行不封閉改造需要先解決這個問題。

        而解決了法律問題,還要解決不封閉小區(qū)改造的實施細則標準。對改造操作對象細化分類。比如有些小區(qū)不是圍墻封閉而是建筑物封閉,那么做不封閉小區(qū)改造代價太大或者根本就無法改造;還有即便是圍墻封閉,但小區(qū)內(nèi)沒有機動車通行道路,或者是地下室設(shè)計荷載不達標,又或者道路本身通行能力不行,我認為這樣的小區(qū)就不應(yīng)在不封閉小區(qū)改造之列。

        還有一些小區(qū)不是獨立的存在,要和別的小區(qū)一起連通,才能連接外部道路,一個小區(qū)能滿足不封閉改造條件,而相連的聯(lián)小區(qū)不能滿足,路通到別的小區(qū),又成了斷頭路,就沒有改造的意義。

        業(yè)主出公攤費用的小區(qū)如何改造

        時話君:現(xiàn)有封閉式小區(qū)居民不同意改造怎么辦?

        李書劍:非圍墻封閉小區(qū)改造難,在現(xiàn)有小區(qū)落實文件需要具體情況具體分析。在有些小區(qū),公共部分由業(yè)主分擔了公攤費用,現(xiàn)在要把原本只屬于小區(qū)的公共部分拿出來為更多人使用,這就會損害業(yè)主權(quán)益,要征得業(yè)主同意。

        即便有關(guān)文件已將法律問題解決了,但業(yè)主不同意怎么辦?我覺得一種辦法就是等,住宅的使用年限一般是70年,商業(yè)用途的使用年限也有40年的,小區(qū)已經(jīng)交付業(yè)主使用的話,你可以等70年使用年限到了,再對原有小區(qū)進行不封閉改造。

        如果不愿意等,政府部門也可以拿出一部分補償金來,加快小區(qū)不封閉建設(shè),畢竟把屬于某個小區(qū)所有業(yè)主的公共用地拿出來為更多人使用,是在促進公共交通良性運轉(zhuǎn),有關(guān)部門出補償金也合情合理,但前提是依法征得業(yè)主同意。

        小區(qū)開放后會對業(yè)主生活的利與弊

        時話君:目前鄭州有沒有開放式小區(qū)?

        李書劍:現(xiàn)在鄭州還沒有真正意義上的開放式小區(qū),當然一些一棟樓兩棟樓獨立開發(fā)的臨路住宅,不能算作真正意義上的開放式小區(qū)。畢竟他們并沒有形成一個規(guī);男^(qū)。

        開放式小區(qū)在某種程度上會增加商業(yè)服務(wù)的數(shù)量,可能小區(qū)內(nèi)底層很多會用作商鋪,畢竟他們都臨路,有商機。住在這里的業(yè)主,可能足不出小區(qū),就能滿足對衣食住行的一些需求。

        但對原本封閉的小區(qū),也會損害業(yè)主的切身利益,比如老人活動和孩子在小區(qū)玩耍時的安全、噪音及環(huán)境污染等。有些小區(qū)是人車分離。機動車非機動車分離、出入分離,改造后這些設(shè)計就會有很大改變。

        開放小區(qū)或能促物業(yè)理清責任清單

        時話君:開放式小區(qū)對物業(yè)管理產(chǎn)生哪些影響?

        李書劍:開放小區(qū),很大意義上把原本大物業(yè)網(wǎng)格化,最起碼在空間上是這樣的。比如,原本200畝地的居民區(qū),包括幾十棟樓,都是一個物業(yè)公司在管理。但當小區(qū)內(nèi)道路開放后,可能一棟樓或者兩三棟樓成為一個單獨組團。

        公共區(qū)域管理少了,物業(yè)承載的非物業(yè)公司職責也應(yīng)該減少,比如道路與停車管理、環(huán)境與綠化管理、比如公共管網(wǎng)養(yǎng)護維修等。物業(yè)公司執(zhí)行這些職能需要成本,如果不封閉小區(qū)內(nèi)的一些公共領(lǐng)域服務(wù)被有關(guān)部門承接的話,對厘清物業(yè)管理職責邊界客觀上還是有幫助的,也能在一定程度上減少物業(yè)管理成本。

        但同時在有些地方,會更多增加物業(yè)公司的負擔,比如原來在小區(qū)開兩個門,整個小區(qū)就能有效管理,現(xiàn)在可能每棟樓都需要一個門崗。還有小區(qū)監(jiān)控,以及其他公共設(shè)施,都需要物業(yè)公司根據(jù)變化,做相應(yīng)調(diào)整。

        規(guī)劃的變化或增加房產(chǎn)開發(fā)成本

        時話君:《意見》實施后,新小區(qū)規(guī)劃會受到哪些影響?

        李書劍:小區(qū)在規(guī)劃時,肯定要考慮得更多,比如噪音問題,比如小區(qū)內(nèi)道路寬度,比如車庫出車和街道連接問題。

        新建小區(qū)地塊越來越小了,但小范圍開發(fā)的小區(qū)很難在醫(yī)院、學校等配套設(shè)施方面上做得讓人滿意。如果按面積利潤算配套設(shè)施的話,其實開發(fā)商的開發(fā)成本是提高了的,這樣一來小區(qū)房價可能會比大面積開發(fā)貴一點。

        還有就是不具備開放條件的老小區(qū),可能會在增值幅度上較之以前有所提升,畢竟大多數(shù)人還是喜歡相對安全和安靜、私密性更好的居住和生活環(huán)境。

        單位大院率先打開有示范意義

        時話君:《意見》提出單位大院要要逐步打開,實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化,您怎么看?

        李書劍:政府倡議,政府先行,單位大院率先打開,也有一定的示范意義。此外對于單位大院來說,比住宅小區(qū)遇到的問題要簡單一些,很多單位大院,他們使用的可能是劃撥土地,使用權(quán)是無償取得的,這個政府處置的話可能法律障礙少一些,經(jīng)濟代價也相對低一些。

        但也有一些企業(yè)單位,因此也不能一概而論。政府如強制收回必須是出于公共利益的需要,收回時還需要論證,并進行補償。比如對由此給居民帶來不便進行的補救措施,都要統(tǒng)籌進行。

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