更新時(shí)間:2016/3/8
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物業(yè)公司不會(huì)消亡,但會(huì)大批死亡,不過時(shí)間會(huì)很漫長(zhǎng)。只有專業(yè)化的、優(yōu)秀的品牌物業(yè)公司才會(huì)繼續(xù)發(fā)展并規(guī)模化。
國(guó)務(wù)院的一個(gè)指導(dǎo)意見把物業(yè)公司推到了風(fēng)口浪尖上,這句話是這么說的:“新建住宅小區(qū)要推廣街區(qū)制,原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開”。
這對(duì)物業(yè)公司有什么樣的影響?還要不要物業(yè)管理呢?
首先我們要看未來(lái)的住宅群是怎樣的形態(tài)?根據(jù)住宅群形態(tài)確定物業(yè)服務(wù)形式。不管是新建住宅小區(qū)還是打開住宅小區(qū),未來(lái)住宅建筑群將或許主要是組團(tuán)式和獨(dú)棟式兩種形態(tài)。
一種是組團(tuán)式,將四五棟房子組成一個(gè)組團(tuán),仍會(huì)封閉管理,沿用原來(lái)的住宅小區(qū)管理方式。還是需要物業(yè)公司的。組團(tuán)式住宅出入口少了,中央景觀沒有了,巡邏崗不需要了,采用全域監(jiān)控?cái)z像頭就可以監(jiān)控整個(gè)小區(qū),保潔人員少了,不過樓棟也少了,業(yè)主數(shù)量也少了,物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)可能會(huì)相應(yīng)提高,因?yàn)楣芾砻娣e小了,單位管理成本就高了。
另一種是插蠟燭式,就是原有小區(qū)的道路和綠地都變成公共道路和公共綠地,住宅樓像蠟燭一樣插在公共綠地中間,行人都可以隨意走到樓棟單元門口。如果要管理,就要看住宅樓的大堂有沒有管家式服務(wù)的條件,有條件的,或者住戶愿意接受管家式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的,還是可以進(jìn)行物業(yè)管理的。
一般老小區(qū)和沒有大堂的小區(qū)基本上不太會(huì)實(shí)行樓宇服務(wù),結(jié)果只能敞開式了,既沒有保安也沒有保潔,當(dāng)然也就基本上沒有物業(yè)費(fèi)了,可能需要業(yè)主自發(fā)維護(hù)清潔衛(wèi)生,自發(fā)聯(lián)動(dòng)防范偷盜搶劫。對(duì)于這些不能封閉管理的住宅,視頻監(jiān)控系統(tǒng)就需要發(fā)揮更大作用,甚至增加攝像頭,而且監(jiān)控系統(tǒng)的管理責(zé)任可能就會(huì)移交給公安部門。
除此之外,插蠟燭式的原小區(qū)設(shè)施設(shè)備維修責(zé)任主體也會(huì)發(fā)生變化,以前公用設(shè)施是由物業(yè)公司管理維護(hù)的,未來(lái)很多設(shè)施管理和養(yǎng)護(hù)也要移交到市政部門。比如,公共綠地的環(huán)境衛(wèi)生和垃圾房要移交給環(huán)衛(wèi)部門,配電房和電纜要移交給供電部門,路燈要移交給路燈管理處等等,這些以前需要物業(yè)費(fèi)支出的維護(hù)費(fèi)用都需要市政部門承擔(dān)了。
對(duì)于住戶的維修可能就要業(yè)主自行委托專業(yè)化公司或者優(yōu)秀的物業(yè)公司專項(xiàng)業(yè)務(wù)部門上門維修了。
如果插蠟燭式的小區(qū)有地下車庫(kù),就要看地下車庫(kù)是作為公共車庫(kù)使用還是仍由原小區(qū)住戶使用,因?yàn)樾^(qū)打開后,地面上已經(jīng)是公共道路和綠地,但地下車庫(kù)是屬于原小區(qū)業(yè)主共有的,在政府與業(yè)主需要協(xié)商地下車庫(kù)部分的產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán),畢竟地下車庫(kù)首先還是要為住戶服務(wù)的,但出入口在公共綠地上,管理勢(shì)必要涉及到物業(yè)公司、費(fèi)用收支和收入分配。
插蠟燭式小區(qū)的“物業(yè)公司最后一公里防線”也沒有了,O2O可以長(zhǎng)驅(qū)直入,對(duì)于電商無(wú)疑是極大的利好。
單位大院或許也將變成獨(dú)棟是辦公大樓。
單位大院或許也將變成各個(gè)獨(dú)棟辦公大樓,一般是可以實(shí)現(xiàn)大堂式管家服務(wù)的。如果每棟樓都采用管家式門崗,無(wú)疑會(huì)增加保安數(shù)量,但成本會(huì)非常高昂,可行的辦法還是增加監(jiān)控報(bào)警,增加警力及其機(jī)動(dòng)性和快速反應(yīng)也會(huì)提上議程。
當(dāng)然,不論是組團(tuán)式還是獨(dú)棟式,物業(yè)公司的服務(wù)合同都需要重新簽訂,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需要重新商定。
老小區(qū)拆分物業(yè)人員銳減甚至完全不需要物業(yè),大院物業(yè)改為樓宇物業(yè)減少物業(yè)服務(wù)人員,很顯然,物業(yè)公司的防線要收縮、人力要減少,新住宅小區(qū)增多會(huì)增加物業(yè)服務(wù)人員,兩相對(duì)沖,物業(yè)公司的發(fā)展速度將會(huì)減緩。如果打開住宅小區(qū)和單位大院真的會(huì)逐步推進(jìn)的話,組團(tuán)式住宅、有承受能力的業(yè)主將成為品牌物業(yè)公司爭(zhēng)奪的客戶資源,很多小型物業(yè)公司將難以為繼。
當(dāng)然,未來(lái)大城市核心地段的政府機(jī)構(gòu)和住宅小區(qū)是首當(dāng)其沖的,大城市郊區(qū)和中小城鎮(zhèn)很多住宅小區(qū)不一定需要打開,因?yàn)閷?duì)交通的影響可能是有限的。