在今年的全國(guó)兩會(huì)上，全國(guó)人大代表、安徽工業(yè)大學(xué)商學(xué)院教授楊亞達(dá)關(guān)注到物業(yè)管理立法工作滯后的現(xiàn)實(shí)，建議盡快制定和出臺(tái)《物業(yè)管理法》，為物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范發(fā)展奠定法律基礎(chǔ)。

問(wèn)題拖欠物業(yè)費(fèi)等六大糾紛困擾物業(yè)與業(yè)主

物業(yè)管理行業(yè)快速成長(zhǎng)，物業(yè)管理的領(lǐng)域已從單一類(lèi)型物業(yè)到基本覆蓋不動(dòng)產(chǎn)管理的所有領(lǐng)域。但由于物業(yè)管理立法工作的滯后，缺乏權(quán)威性法律的有效約束，產(chǎn)生了很多物業(yè)糾紛。

楊亞達(dá)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，這些糾紛主要表現(xiàn)為6個(gè)方面：業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等的糾紛；公共費(fèi)用分?jǐn)偧m紛；小區(qū)停車(chē)位收費(fèi)引起的糾紛；業(yè)主違章搭建引起的糾紛；業(yè)主在小區(qū)內(nèi)人身財(cái)產(chǎn)受到侵害或傷害引起的糾紛；前期物業(yè)管理公司拒不撤出管理區(qū)域引起的糾紛。

究其原因，楊亞達(dá)認(rèn)為，物業(yè)管理牽涉多個(gè)方面，實(shí)踐中有很多原因，比如物業(yè)公司在保潔工作、維修養(yǎng)護(hù)、安全防范等服務(wù)上不到位引起的糾紛。物業(yè)公司管理不規(guī)范，管理隊(duì)伍素質(zhì)較低，服務(wù)意識(shí)、服務(wù)質(zhì)量差。還有一些糾紛是由于業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)識(shí)存在偏差產(chǎn)生。此外，一些業(yè)主法律意識(shí)不強(qiáng)，不能分辨物業(yè)企業(yè)的責(zé)任范圍。業(yè)主對(duì)涉及業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)公司、業(yè)主與業(yè)主之間不同的法律關(guān)系認(rèn)識(shí)不足，從而產(chǎn)生維權(quán)。

物業(yè)條例執(zhí)行力得不到有效保證

楊亞達(dá)注意到，我國(guó)目前在物業(yè)管理立法上，主要依據(jù)國(guó)務(wù)院2003年6月8日頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)制定的其他一系列有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)章和規(guī)范性文件。

2007年《物權(quán)法》的頒布，首次明確了“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”概念，界定了物業(yè)管理的性質(zhì)和范圍，確認(rèn)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間平等的合同關(guān)系。但從總體上來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理的法律環(huán)境和立法工作還存在較多的問(wèn)題。

楊亞達(dá)認(rèn)為，我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理的法律政策從立法的級(jí)次上看，除《物權(quán)法》外，都以行政法規(guī)、規(guī)章或紅頭文件的形式出現(xiàn)，在法律體系中效力層次較低，強(qiáng)制力不足，導(dǎo)致具體執(zhí)行中困難重重，仍有許多具體問(wèn)題長(zhǎng)期無(wú)法得到有效解決。《物權(quán)法》雖然法律級(jí)次高，但可操作性不夠。而《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然具體細(xì)致，但法律級(jí)次低、處理有關(guān)糾紛和違規(guī)行為的執(zhí)行主體、處理程序都不明確，使得執(zhí)行力得不到有效保證。

缺乏適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理法律

楊亞達(dá)認(rèn)為，現(xiàn)有的物業(yè)管理法規(guī)適用范圍較窄，通常局限在對(duì)居民住宅區(qū)的物業(yè)管理上。而物業(yè)管理實(shí)踐的范圍極廣，除住宅區(qū)外，寫(xiě)字樓、工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、車(chē)站、碼頭、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等各類(lèi)建筑物都存在物業(yè)管理實(shí)踐活動(dòng)。這些場(chǎng)所的物業(yè)管理實(shí)踐，缺乏具體的法律法規(guī)指導(dǎo)。

雖然有些地方性法規(guī)、規(guī)章中也規(guī)定了寫(xiě)字樓、商住樓可以參照?qǐng)?zhí)行，但在執(zhí)行的過(guò)程中，由于沒(méi)有概括集中各類(lèi)物業(yè)建筑物的整體特點(diǎn)，往往難以依照這些地方性物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章來(lái)進(jìn)行整體的規(guī)范管理。

目前，全國(guó)已有深圳、青島、沈陽(yáng)、常州、合肥、北京、廣州、上海等一大批省、市制定了物業(yè)管理的地方法規(guī)。還有些省、市正在醞釀立法。楊亞達(dá)認(rèn)為，現(xiàn)有的地方物業(yè)管理法規(guī)整體協(xié)調(diào)性相對(duì)較差，缺乏系統(tǒng)、完善的法律法規(guī)體系。出現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題的根本原因還是在于缺乏一個(gè)全國(guó)性的、最權(quán)威的、強(qiáng)制力適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理法律作為地方立法的指導(dǎo)和依據(jù)。

建議盡快制定和出臺(tái) 《物業(yè)管理法》

楊亞達(dá)認(rèn)為，物業(yè)管理多年的實(shí)踐、《物權(quán)法》的出臺(tái)，使得立法的基本條件具備。因此，建議盡快制定和出臺(tái)《物業(yè)管理法》，為物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范發(fā)展奠定法律基礎(chǔ)。

針對(duì)具體立法的內(nèi)容，楊亞達(dá)認(rèn)為，《物業(yè)管理法》應(yīng)明確以下一些內(nèi)容：具體深入地界定建筑物區(qū)分所有權(quán)范圍；繼續(xù)完善業(yè)主大會(huì)制度，明確業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的法律責(zé)任；完善管理規(guī)約制度，提高業(yè)主自律意識(shí)；規(guī)范物業(yè)承接驗(yàn)收制度；進(jìn)一步強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度和物業(yè)服務(wù)人員職業(yè)資格制度；繼續(xù)沿用《條例》中規(guī)定的住房專項(xiàng)維修資金的保管使用制度；建立物業(yè)服務(wù)糾紛高效解決機(jī)制等。