空置房應不應該繳納物業(yè)費一直是個老生常談的問題，許多業(yè)主持有這兩種觀點：“我一天也沒住，憑什么讓我交全額服務費”，“雖然開發(fā)商早交房了，但我又沒有去領鑰匙，為什么收我物業(yè)服務費”�？偨Y起來就是：我沒有享受到物業(yè)服務，就不應該交納服務費。那么，業(yè)主不住，物業(yè)費就可以不交或者少交嗎？

 一、物業(yè)服務具有公共性，其管理的著重點是物業(yè)

    首先，來看國務院《物業(yè)管理條例》對物業(yè)管理的概念是如何定義的。國務院《物業(yè)管理條例》第一章總則第二條：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動�！蔽飿I(yè)服務企業(yè)服務的著重點《條例》中表述的非常明確，物業(yè)管理的著重點是“物業(yè)”，這些物業(yè)屬于不動產(chǎn)，它不能像衣物一樣能穿戴在身上，隨業(yè)主去任何想要去的地方。既然是不動產(chǎn)，就需要人們有組織的去管理服務，否則的話，居住環(huán)境和設施設備會因長期疏于管理而發(fā)生變化。如環(huán)境的臟亂差，設施設備由于缺少維修養(yǎng)護而不能正常運行等等。因此，若希望自己居住的小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅水木明瑟、設施設備運行正常安全可靠，那就離不開物業(yè)服務企業(yè)專業(yè)的嚴格管理和精心維護。

    物業(yè)服務具有公共性，它的價值在于在滿足公共性服務的同時，達到對整個居住環(huán)境品質的提升，最終體現(xiàn)對業(yè)主個體的服務價值。

二、物業(yè)管理已從對“物”的管理延伸到對“人”的服務，最終體現(xiàn)出對業(yè)主的服務價值

    最高人民法院2009年10月1日開始實施《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，在這兩個司法解釋中，對物業(yè)服務企業(yè)在服務內容上又做了更大范圍的詮釋。不僅包括物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范的規(guī)定，還包括“物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業(yè)服務合同的組成部分。”

    今年四月份，在最高人民法院關于頒布兩個司法解釋所召開的新聞發(fā)布會上，最高人民法院民事一廳負責人就“建筑物區(qū)分所有權和物業(yè)服務糾紛司法解釋”答記者問時，有這樣的對話。當有記者問道：“很多業(yè)主認為，物業(yè)服務企業(yè)沒有權利就業(yè)主相關妨害物業(yè)服務秩序的行為提起訴訟，這種觀點是否正確，司法解釋是如何規(guī)定的？”該負責人答道：“這種觀點是不正確的。物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的委托關系具有一定的特殊性，其中很重要的一個方面就是全體業(yè)主將維護物業(yè)服務區(qū)域秩序的管理權交給物業(yè)服務企業(yè)。該權利行使的主要途徑就是對業(yè)主實施‘人’的管理�！�

    由此可見，如果有業(yè)主實施野蠻裝修，物業(yè)服務企業(yè)必須行使全體業(yè)主授予的“維護物業(yè)服務區(qū)域秩序的管理權”，及時阻止其違法行為，這種權利的行使，就是對其他業(yè)主包括空房業(yè)主權利的維護，如果有哪位業(yè)主一旦將房屋抗震結構在裝修中予以破壞，影響到整幢房屋安全時，我想這些空房業(yè)主同樣要到物業(yè)服務企業(yè)來維權。因為他認為，裝修業(yè)主對他們利益的損害，完全是由物業(yè)管理公司疏于管理造成的。在現(xiàn)實生活中，不乏這樣的案例。

三、物業(yè)服務是一種商品，它不應因業(yè)主是否使用而影響到它的價值

    至今社會上大多數(shù)人還存有這樣的觀點：“是我們業(yè)主養(yǎng)活了物業(yè)公司�！彼麄儧]有認識到物業(yè)服務其實就是一種商品。國務院《物業(yè)管理條例》第二十五條規(guī)定：“建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容�！蔽飿I(yè)服務作為一種新時期特殊商品，是購房者在簽訂房屋買賣合同時一并購買到的。這種有別于其它商品的買賣行為，是政府為保障廣大業(yè)主正常的生活秩序和良好的生活環(huán)境而采取的一種有效措施。物業(yè)服務作為一種商品，它不像我們在商場購買商品那樣直接，沉甸甸地抱在懷里拿在手中。致使許多業(yè)主對物業(yè)服務這種商品視而不見，雖然你的房屋空置，但小區(qū)的衛(wèi)生依舊需要天天清掃保潔、公共秩序必須時時巡查維護，同樣，所有配套設施設備如電梯、消防、二次供水以及配電等維護費用也要一分不少地支出。因此，不管業(yè)主是否居住，小區(qū)的品質不會由此而降低。

四、物業(yè)管理需要通過成本核算來實現(xiàn)為業(yè)主提供等值服務

    我們知道，物業(yè)服務價格是物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)項目的規(guī)劃建設、配套設施設備種類和數(shù)量、植物品種、服務等級標準以及對項目總規(guī)模的考量等諸多因素來進行核算的。另外，物業(yè)服務企業(yè)還要考慮市場環(huán)境及業(yè)主承受能力等因素再予以適當降低部分價格，而后形成最終的服務價格。

    在制定價格的過程中，物業(yè)服務企業(yè)對一個項目空房率的多少并不知曉，企業(yè)不知道所購房屋的業(yè)主到底是為了生活居住還是為了投資盈利。假如一個服務項目的空房率在5%以內，企業(yè)單獨確定一個優(yōu)惠比率，問題尚可，但如果超出這個比率，再加上還有一些存在各種原因不交費的業(yè)主（如房屋質量問題、開發(fā)商承諾問題等），勢必會影響到企業(yè)的利益。物業(yè)服務企業(yè)為保證自己的利益不受損失，就會采取降低管理服務成本這種基本的企業(yè)運行方式來彌補空置房屋收費的不足，一旦管理服務成本降低，勢必會影響到服務質量。那么，業(yè)主享受到的將不再是等值的物業(yè)服務。

    在市場經(jīng)濟中運行的企業(yè)，最關心的首先是自己的利益，其后才會考慮如何服務社會，物業(yè)服務企業(yè)也不能例外。

五、物業(yè)費其實是一項生活投資，它能使你的物業(yè)保值增值

    我們生活中的許多人愿意把多余的資金投入到股票市場、基金市場，甚至定期購買彩票等，以其獲得較大經(jīng)濟回報，但人們忽視了另一種投資形式，那就是按時交納物業(yè)費。其實，交納物業(yè)費本來就是一項生活投資，一個好的物業(yè)服務企業(yè)如同一個優(yōu)秀的股票經(jīng)紀人或基金經(jīng)理，他不但能使業(yè)主的物業(yè)保值，更能使物業(yè)增值，而你所得的回報，往往會超出你的想象。但當你獲得回報時，卻又恰恰忽略了物業(yè)服務企業(yè)為此所做出的努力。