廣義的業(yè)主是指房屋所有權(quán)人，狹義的業(yè)主是指產(chǎn)權(quán)證等權(quán)屬證書上的登記人。通常說業(yè)委會候選人，是指狹義的業(yè)主。參考資料：《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》。

2、收房時開發(fā)商需要向業(yè)主提供哪些法律文件？

原則上，收房時業(yè)主應(yīng)當(dāng)查看開發(fā)商應(yīng)提供的“三書一證一表”，“三書”是指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》，“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》，“一表”是指《竣工驗收備案表》。但目前一般是具有兩書一表，即《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》，就符合交房條件。

3、房屋竣工驗收的指的是什么？

開發(fā)商在購房合同中一般都將竣工驗收合格作為交房條件，但何為竣工驗收合格？開發(fā)商往往把自己組織的五方驗收作為驗收合格的標(biāo)準(zhǔn)，甚至在補充協(xié)議中約定將五方驗收作為交房條件。其實這是得不到法律認(rèn)可的。

依據(jù)《消防法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》和《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定，房屋交付，必須取得消防驗收合格證和竣工驗收備案表，方能交付。

4、《竣工驗收備案表》有什么作用？

一般情況下，開發(fā)商能提供竣工備案表，說明房屋主體質(zhì)量是合格的，如果有足夠的證據(jù)證明其確實不合格，是可以推翻的。

5、有《竣工驗收備案表》，但房屋有重大質(zhì)量問題怎么辦?

業(yè)主收房、驗房對房屋質(zhì)量有疑義時，可以申請質(zhì)監(jiān)站或其他專業(yè)機構(gòu)對房屋質(zhì)量進(jìn)行鑒定，如果鑒定主體結(jié)構(gòu)不合格，即使開發(fā)商能提供《竣工驗收備案表》，業(yè)主也有權(quán)拒絕收房。

6、房屋存在質(zhì)量瑕疵，業(yè)主如何處理？

房屋存在空鼓、小裂縫、墻面滲水等質(zhì)量瑕疵，業(yè)主在收房時，應(yīng)當(dāng)列出問題清單，要求開發(fā)商限期整改，整改期間由開發(fā)商承擔(dān)物業(yè)費。如果拒不整改，業(yè)主可以自己整改，費用由開發(fā)商承擔(dān)。如果開發(fā)商拒不整改，給業(yè)主造成相應(yīng)損失的，有權(quán)要求開發(fā)商賠償。

7、合同約定延期交房違約金太低，業(yè)主如何取得合理違約賠償？

現(xiàn)在不少開發(fā)商在購房合同中將延期交房的違約金約從范本的每日按總價款的萬分之一到三，約定為無論多長時間都只賠總價款的萬分之一，甚至萬分之0.5，這樣的約定是顯失公平的。業(yè)主可以與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成可以提起訴訟。司法實踐中一般會確認(rèn)這種約定無效，按日計算違約金，也可以視為沒有約定，按同期貸款利息計算違約金。

8、房產(chǎn)證、國土證遲遲辦不下來，業(yè)主該如何維權(quán)？

開發(fā)商延期辦證，但合同約定的違約金過低，有的甚至約定為無論違約多長時間都只賠總價款的百分之一。這樣的約定是顯失公平的，業(yè)主在訴訟中可以請求確認(rèn)約定無效，要求按日計算違約金，也可以視為沒有約定，按同期貸款利息計算違約金。

9 、小區(qū)架空層（雜物間）是開發(fā)商的嗎？

開發(fā)商常常將規(guī)劃的架空層封閉后改建成車庫或雜物間，出售或出租牟利。但規(guī)劃層高不超過2.2米的架空層，是不計容積率，不能單獨辦理權(quán)屬證書的。根據(jù)“房隨地轉(zhuǎn)，地隨房走”的不動產(chǎn)處分原則，架空層（雜物間）的產(chǎn)權(quán)附屬于地面建筑物的產(chǎn)權(quán)。

10、開發(fā)商能否將小區(qū)地下車位出售給非業(yè)主？

不能，因為《物權(quán)法》明確規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。”

“首先滿足業(yè)主需要”對于建設(shè)單位而言，就是必須按規(guī)劃配置比例，將車位處分給業(yè)主，不能賣給非業(yè)主。

11、開發(fā)商能不能將小區(qū)地下車位出售（出租）給一個或少數(shù)幾個業(yè)主？

不能。小區(qū)地下車位的規(guī)劃有合理配置比例，是與小區(qū)房屋戶數(shù)相對應(yīng)的，不能集中處分給少數(shù)業(yè)主。如目前長沙的小區(qū)住宅小區(qū)的車位與房屋套數(shù)的配置比例是0.8：1，原則上應(yīng)盡可能的滿足每個業(yè)主使用需求，不能只滿足少數(shù)業(yè)主的需求，更不應(yīng)該對業(yè)主以外的人出售。

12、小區(qū)內(nèi)停車收費標(biāo)準(zhǔn)由誰定價？

根據(jù)國家發(fā)改委的規(guī)定，小區(qū)停車收費已經(jīng)放開，不再由政府定價，凡已成立業(yè)委會的小區(qū)停車收費定價由業(yè)委會經(jīng)由業(yè)主大會決定。

13、開發(fā)商沒有按規(guī)劃建設(shè)小區(qū)配套設(shè)施，業(yè)主有權(quán)要求整改嗎？

按設(shè)計規(guī)劃建設(shè)小區(qū)配套設(shè)施是開發(fā)商的義務(wù)，如果開發(fā)商沒有按設(shè)計規(guī)劃建設(shè)配套設(shè)施，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商補建相關(guān)施設(shè)，如果補建條件已經(jīng)不具備，業(yè)主有權(quán)向開發(fā)商索賠。

14、物業(yè)管理用房歸誰所有？

物業(yè)管理用房由全體業(yè)主所有，主要用于物業(yè)管理辦公用房，物業(yè)管理配套用房和業(yè)委會辦公用房。每個小區(qū)都必須按建筑總面積的一定比例，配備物業(yè)服務(wù)用房，這是開發(fā)商的必須履行的義務(wù)。

15、保質(zhì)期內(nèi)業(yè)主如何提出維修要求？

保質(zhì)期內(nèi)發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)以書面方式及時向開發(fā)商提出維修要求，并請開發(fā)商或物業(yè)公司簽收，一般情況下開發(fā)商會直接或委托物業(yè)公司進(jìn)行維修。如開發(fā)商委托物業(yè)公司維修的，應(yīng)要求物業(yè)公司出具開發(fā)商授權(quán)或委托維修的證明。

16、開發(fā)商未履行維修責(zé)任的后果如何？

如果開發(fā)商或開發(fā)商委托的物業(yè)公司在質(zhì)保期內(nèi)未完全履行維修義務(wù)，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商繼續(xù)履行維修義務(wù)。即使過了質(zhì)保期業(yè)主仍然有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)維修責(zé)任。

如開發(fā)商在合理時間內(nèi)拒絕履行維修義務(wù)，或者在緊急情況下，為避免更大損失，業(yè)主有權(quán)自行維修，保留好相關(guān)票據(jù)，費用由開發(fā)商承擔(dān)。如果開發(fā)商拒不承擔(dān)，業(yè)主可以通過訴訟方式向開發(fā)商索賠。

17、什么是物業(yè)？

物業(yè)是指已經(jīng)交付使用的建筑物、設(shè)備、設(shè)施和場地。

18、什么是物業(yè)管理？

物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

19、什么是物業(yè)服務(wù)費？
物業(yè)費服務(wù)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及共用配套的設(shè)施設(shè)備和公共或共用場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主（使用人）所收取的費用。

20、物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主可以拒交物業(yè)費嗎？

一般情況下，單個業(yè)主無權(quán)以物業(yè)服務(wù)不到位為由，拒交物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主可以成立業(yè)委會加強對物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督，要求物業(yè)企業(yè)限期整改，如物業(yè)企業(yè)整改后，服務(wù)仍不能達(dá)到合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)委會可以召開業(yè)主大會解聘物業(yè)企業(yè)