物業(yè)管理前期介入優(yōu)化建議49條，電氣、土建、綠化、清潔等方面，條條解讀

物業(yè)管理早期介入對(duì)于完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、使物業(yè)投入使用后便于管理的意義重大，介入的位置和時(shí)機(jī)則取決于物業(yè)管理者豐富的早期介入經(jīng)驗(yàn)。本文從電氣、土建、綠化、清潔、安全、水暖等方面，全方位提出住宅小區(qū)物業(yè)管理早期介入的實(shí)施建議。
開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)者在開(kāi)發(fā)新的物業(yè)時(shí)，與日后的管理者所站角度不同。開(kāi)發(fā)商在物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建造過(guò)程中只考慮了房屋和配套設(shè)施建設(shè)時(shí)的質(zhì)量和投資，而規(guī)劃設(shè)計(jì)人員由于自身專業(yè)和角度的局限，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中的不足在所難免，由此會(huì)帶來(lái)設(shè)施和設(shè)備配置得不完善或不合理，增加了投資，降低了使用效率、影響日后業(yè)主的正常生活，增加了物業(yè)管理工作的強(qiáng)度和難度等問(wèn)題。

物業(yè)管理者作為物業(yè)的維護(hù)者，在長(zhǎng)期的實(shí)際工作中對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的種種問(wèn)題比較了解。因此可以代表業(yè)主從管理者的角度對(duì)即將管理的物業(yè)進(jìn)行審視，及時(shí)糾正規(guī)劃設(shè)計(jì)中的不足，更好地滿足業(yè)主的使用要求。因此，物業(yè)管理早期介入有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。

筆者走訪了多家舊小區(qū)和新建小區(qū)，并根據(jù)日常工作經(jīng)驗(yàn)從開(kāi)發(fā)成本、物業(yè)服務(wù)及業(yè)主使用功能的角度出發(fā)，提出物業(yè)管理早期介入的具體介入點(diǎn)，以期有利于物業(yè)服務(wù)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。但所提的建議中并不適用所有小區(qū)，僅供參考。
電氣

1、 建議每幢樓宇應(yīng)預(yù)留空調(diào)外機(jī)和空調(diào)孔位置，并考慮位置的大小和孔洞的位置及外露管的隱蔽處理
理由：市場(chǎng)上的空調(diào)外機(jī)尺寸大都不一樣，安裝位置如果過(guò)小，造成空調(diào)外機(jī)無(wú)法在原位置安裝，業(yè)主就會(huì)隨意另選位置，開(kāi)發(fā)商補(bǔ)救成本也很大；留有的空調(diào)孔的位置不合適，業(yè)主為了妥當(dāng)安裝室內(nèi)機(jī)，只能重新打洞，原來(lái)的空調(diào)孔就成為外墻上的“疤痕”；連接外機(jī)的空調(diào)管各式各樣、歪歪斜斜，影響美觀，可以將連接外機(jī)的空調(diào)管“藏”入墻內(nèi)，只需要在室內(nèi)合適位置留有可插式孔洞即可，減少了業(yè)主安裝過(guò)程中的麻煩，此方法能有效解決亂安空調(diào)影響美觀等問(wèn)題。

2、 建議室內(nèi)安裝空氣自動(dòng)循環(huán)系統(tǒng)
理由：安裝此系統(tǒng)能有效地使室內(nèi)空氣循環(huán)，保證室內(nèi)空氣的新鮮，避免了開(kāi)窗戶通風(fēng)造成灰塵、雨水進(jìn)入到室內(nèi)，造成給室內(nèi)污染和經(jīng)濟(jì)損失。另外也防止業(yè)主自行安裝此裝置，破壞承重墻體，影響房屋結(jié)構(gòu)安全。特別是燃?xì)夤┡�的房屋，此裝置更為重要。開(kāi)發(fā)商冠以“會(huì)呼吸的房子”也可以作為銷售的亮點(diǎn)。
3 、建議組建小區(qū)局域網(wǎng)
理由：組建小區(qū)局域網(wǎng)，發(fā)展自己的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器，不但是物業(yè)開(kāi)發(fā)的發(fā)展方向，而且會(huì)成為物業(yè)管理企業(yè)、開(kāi)發(fā)商一筆不小的收入，并可以提高小區(qū)的檔次。
4、 建議設(shè)置等電位箱
理由：等電位聯(lián)接端子板，可聯(lián)結(jié)水管、暖氣管、下水道管等各類樓層連通的立管和建筑物內(nèi)鋼筋，從而避免了因各種原因而引入的電位對(duì)人體的意外傷害。2008年長(zhǎng)春一小區(qū)就曾發(fā)生過(guò)因開(kāi)發(fā)商未設(shè)置等電位箱結(jié)果造成一少年洗澡時(shí)遭電擊身亡的嚴(yán)重事故，其親屬直接追究開(kāi)發(fā)商和施工單位的責(zé)任。
5、 建議設(shè)置樓宇門警報(bào)系統(tǒng)
理由：很多業(yè)主喜歡用雜物將樓宇門別住以方便進(jìn)出單元門，也有些樓宇門不能完全關(guān)閉或者時(shí)常虛掩，很容易給樓宇門造成破壞和讓犯罪分子有趁虛而入的機(jī)會(huì)。樓宇門警報(bào)系統(tǒng)可在發(fā)現(xiàn)樓宇門超過(guò)3分鐘未關(guān)閉時(shí)，自動(dòng)發(fā)出警報(bào)聲音，提醒業(yè)主或者中控室，中控室及時(shí)通知巡邏的保安進(jìn)行關(guān)閉。（中控室能直接關(guān)閉警報(bào)系統(tǒng)，如遇到業(yè)主搬家等特殊情況時(shí)即可。）目前只有些高檔小區(qū)采用了此系統(tǒng)。
另外樓宇的可視系統(tǒng)建議設(shè)置在第二道門上（第一道為門斗），如果設(shè)置在外側(cè)，在風(fēng)吹日曬雨淋的作用下，會(huì)縮短可視系統(tǒng)的壽命。
6 建議采用人體感應(yīng)開(kāi)關(guān)
理由：目前采用的樓道燈一般都是聲控和觸點(diǎn)式的開(kāi)關(guān)，存在很多不足，聲控開(kāi)關(guān)會(huì)被外面的車?guó)Q聲、鞭炮聲、樓宇門關(guān)閉聲等聲音打開(kāi)，會(huì)造成整個(gè)樓道的燈一起亮，浪費(fèi)電力（筆者管理的小區(qū)一共有68棟多層樓宇，每棟4個(gè)單元，當(dāng)?shù)氐拿裼秒妰r(jià)是0.525元/度，如果按每晚2個(gè)單元浪費(fèi)1度電算，1年就浪費(fèi)2萬(wàn)多元）；而觸點(diǎn)式開(kāi)關(guān)又不方便拎東西的業(yè)主開(kāi)啟。如果采用人體感應(yīng)開(kāi)關(guān)，人到哪層哪層的燈就會(huì)亮。另外隨著國(guó)家電價(jià)的不斷調(diào)整，建議在所有的路面和樓道燈具上使用節(jié)能燈泡。
7 、建議配置移動(dòng)通信覆蓋系統(tǒng)
理由：小區(qū)地下車庫(kù)、電梯、地下室等移動(dòng)通信盲區(qū)容易造成通訊不暢通，應(yīng)設(shè)立移動(dòng)通信覆蓋系統(tǒng)。
8 、建議充分考慮弱電箱的合理位置和容量
理由：不能充分考慮弱電箱的合理位置和容量，容易造成各施工單位隨意走明線或者直接在墻上開(kāi)洞，使兩邊的墻上東一塊、西一塊補(bǔ)丁般地布滿了各種弱電箱子和線管，影響美觀，形成安全隱患。
9、 建議將部分背景音箱與提示牌合并使用
理由：目前背景音箱和提示牌基本都是分開(kāi)的，如果將部分背景音箱與提示牌合并使用，既是背景音箱又是提示牌，節(jié)約了成本，也簡(jiǎn)化了草坪上過(guò)多的設(shè)施數(shù)量，提高美觀度。
10、 建議園區(qū)公告系統(tǒng)和粘貼欄合并使用
理由：物業(yè)公司可以在上部電子欄發(fā)布各種信息，而下部信息粘貼欄可以讓業(yè)主在固定的地方張貼各種信息，以避免隨意粘貼，降低物業(yè)管理企業(yè)清理的難度。
11 、建議設(shè)置設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)
理由：可以采用集散控制技術(shù)對(duì)下列部位和設(shè)施實(shí)施監(jiān)控：（1）對(duì)給排水系統(tǒng)監(jiān)視，監(jiān)測(cè)蓄水池、生活水箱、集水井、污水井的液位，并對(duì)超高、超低液位進(jìn)行報(bào)警，監(jiān)視生活水泵、消防泵、排水泵、污水處理設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)；（2）監(jiān)控電梯系統(tǒng)，以直觀的動(dòng)態(tài)圖形顯示電梯的層站、運(yùn)行方向及綜合故障報(bào)警；（3）對(duì)公共區(qū)域的照明（包括道路、景觀、泛光、單元/樓層大堂燈光）設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控，能按設(shè)定的時(shí)間表自動(dòng)控制照明回路開(kāi)/關(guān)，監(jiān)視航空障礙燈的狀態(tài)；（4）對(duì)地下室、地下車庫(kù)通風(fēng)系統(tǒng)的通風(fēng)設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控，能按設(shè)定的時(shí)間表自動(dòng)控制風(fēng)機(jī)的啟停，監(jiān)視風(fēng)機(jī)的運(yùn)行狀態(tài)、手/自動(dòng)開(kāi)關(guān)狀態(tài)和故障報(bào)警。
12、 建議設(shè)置自動(dòng)抄表系統(tǒng)或采用IC卡表具
理由：目前東北地區(qū)水電的抄表工作還需靠人力，不僅提高了成本，同時(shí)因?yàn)槌瓕憰r(shí)產(chǎn)生錯(cuò)誤引發(fā)了很多糾紛。如果采用自動(dòng)抄表系統(tǒng)或采用IC卡表具在一定程度上可以減輕相關(guān)部門的壓力和避免糾紛。
13、 建議根據(jù)業(yè)主的需求設(shè)置室內(nèi)紅外報(bào)警系統(tǒng)
理由：在需要防范的區(qū)域（如家里的客廳、臥室、走廊等）安裝好探測(cè)器之后，如果有盜賊進(jìn)入防范區(qū)域，探測(cè)器就會(huì)探測(cè)到人體紅外線，并立即發(fā)射經(jīng)數(shù)字編碼的報(bào)警信號(hào)，該信號(hào)由紅外線報(bào)警器接收后，立即發(fā)出刺耳的警報(bào)聲，驚嚇盜賊，提醒主人，主人可根據(jù)紅外線報(bào)警器面板上的報(bào)警提示燈，明確報(bào)警地點(diǎn)，前往抓拿盜賊。報(bào)警器還有自動(dòng)記憶報(bào)警時(shí)間功能，如果主人沒(méi)有在家，則回家后可知道盜賊何時(shí)光顧家里。
需要提醒的是，對(duì)于這些電氣設(shè)備，無(wú)論選擇哪種設(shè)備，必須考慮設(shè)備的售后維修服務(wù)是否方便，以及是否適宜各地域的實(shí)際情況。
土建
14、 建議商住樓設(shè)計(jì)門市房單獨(dú)的排煙系統(tǒng)
理由：對(duì)于商住樓，目前很多門市沒(méi)有單獨(dú)的排煙系統(tǒng)，如果和住戶共用一個(gè)煙道，則會(huì)引起業(yè)主家串味、串煙等情況。用作飯店的門市，店主們一般自己在附近的外墻上設(shè)置各種各樣的鐵制煙囪，直達(dá)樓頂，極不美觀，還容易引起樓上住戶部分業(yè)主有意見(jiàn)，再者，如果鐵制煙囪在面向樓體一面的接縫處發(fā)生漏煙后，油煙就會(huì)從墻體滲入業(yè)主的室內(nèi)，在墻面留下油漬（筆者曾經(jīng)管理的長(zhǎng)春市菊苑小區(qū)就發(fā)生過(guò)此類情況）。另外設(shè)置在外面的油煙機(jī)產(chǎn)生的噪聲也十分?jǐn)_民。如果設(shè)置了單獨(dú)的排煙系統(tǒng)，可以讓購(gòu)房者不再為外煙道設(shè)置問(wèn)題而犯愁，在一定程度上能促進(jìn)門市物業(yè)的銷售。
15、 建議取消一樓廚房排煙道和廁所排氣道
理由：目前一樓業(yè)主裝修的時(shí)候一般都將廚房排煙道和廁所的排氣道拆除，將油煙機(jī)的管道直接插入二樓的通道內(nèi)，理由是這兩節(jié)過(guò)長(zhǎng)的通道占用空間的同時(shí)也起不到太多的作用，而拆除后也不會(huì)對(duì)樓體造成威脅和影響排煙。取消通道節(jié)約了施工成本也能從人性化的角度為業(yè)主使用方便作考慮。
16、 建議各種管井盡量不要設(shè)計(jì)在路面上
理由：（1）如果將各種管井設(shè)計(jì)在路面上，項(xiàng)目在施工的時(shí)候就會(huì)造成一些重型施工車輛碾壓路面的同時(shí)也會(huì)對(duì)管井造成“致命”的摧毀。（2）即使避開(kāi)了前面的問(wèn)題，在業(yè)主入住后，管井的井蓋也容易被業(yè)主的車輛經(jīng)常碾壓后破碎，特別是在業(yè)主裝修期間尤為嚴(yán)重，不斷地更換井蓋，會(huì)增加成本，也會(huì)造成安全隱患。如果采用鐵制的井蓋，時(shí)間久了，各接觸面經(jīng)磨損后，經(jīng)車碾壓后則會(huì)發(fā)出刺耳的噪音。
17、 建議主路面不要鋪設(shè)方磚
理由：方磚的使用壽命不長(zhǎng)，經(jīng)車碾壓后容易破碎。地基下沉后的方磚之間產(chǎn)生縫隙造成方磚松動(dòng)易積水，濺到行人身上。建議主路還是使用柏油路面。
18、 建議不要設(shè)置過(guò)大的直角彎
理由：開(kāi)發(fā)商一般更關(guān)心整體美觀效果，但是道路設(shè)置是否方便業(yè)主、住戶行走則考慮較少，就會(huì)出現(xiàn)一些喜歡走“捷徑”的業(yè)主，從而造成草坪的破壞。設(shè)計(jì)的時(shí)候一定要依據(jù)人的行為軌跡來(lái)設(shè)置，自然直接，不要過(guò)分追求幾何圖案。
19、 建議設(shè)計(jì)單獨(dú)通往屋頂?shù)耐ǖ�，方便日后維修
理由：如果沒(méi)有設(shè)置單獨(dú)通往屋頂?shù)耐ǖ溃�維修施工單位進(jìn)行維修時(shí)，就要從頂樓業(yè)主家中的陽(yáng)臺(tái)上到屋頂，其一如果業(yè)主不在家，就會(huì)影響維修工程的進(jìn)展；其二，從業(yè)主家中登上樓頂勢(shì)必會(huì)引起頂樓業(yè)主的反感，不僅影響了正常的維修也可能造成物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾。
20、 建議設(shè)置會(huì)館、幼兒園、購(gòu)物街并充分考慮合理區(qū)位
理由：在保證業(yè)主對(duì)房屋的正當(dāng)權(quán)益的前提下對(duì)外開(kāi)放這些公共場(chǎng)地，采用內(nèi)外有別的收費(fèi)方式“以外養(yǎng)內(nèi)”，貼補(bǔ)會(huì)所運(yùn)行成本，使業(yè)主得到實(shí)惠。用經(jīng)營(yíng)收入補(bǔ)充會(huì)所運(yùn)行成本的不足，以保證良好的設(shè)施維護(hù)與服務(wù)水準(zhǔn)。但一定要考慮區(qū)位的合理，如果區(qū)位不合理，影響業(yè)主的購(gòu)物，有些房屋區(qū)位占優(yōu)勢(shì)的業(yè)主很可能發(fā)現(xiàn)其他業(yè)主的生活需求，在園區(qū)內(nèi)開(kāi)超市、理發(fā)店等，到時(shí)候治理的難度非常大。另外在會(huì)館中建議提供客房服務(wù)，家里短期的客人均可入住，不但保護(hù)了主、客雙方的隱私，客人也會(huì)覺(jué)得很方便，同時(shí)對(duì)主人而言，由于是請(qǐng)客人住在本小區(qū)內(nèi)，也不失體面。
21、 建議樓道墻面先不粉刷只做基本處理，或直接鋪設(shè)瓷磚
理由：粉刷一新的樓道墻壁往往會(huì)在業(yè)主裝修期間造成一定的破壞，又找不到當(dāng)事人，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不重新粉刷樓道，加大施工成本。如果在交樓前只進(jìn)行一次基本的墻面處理，待業(yè)主入住率達(dá)到一定程度的時(shí)候，再進(jìn)行最后粉刷或者直接鋪設(shè)墻面瓷磚，就可以避免上述情況。（待續(xù)）
上期內(nèi)容中介紹了電氣和土建方面早期介入的21項(xiàng)建議。電氣方面包括預(yù)留空調(diào)機(jī)位、安裝空氣自動(dòng)循環(huán)系統(tǒng)、建設(shè)小區(qū)局域網(wǎng)、設(shè)置等電位箱、設(shè)置樓宇門報(bào)警系統(tǒng)、安裝人體感應(yīng)開(kāi)關(guān)、配置移動(dòng)通信覆蓋系統(tǒng)、合理配置弱電箱、合并音響和提示牌、合并園區(qū)公告系統(tǒng)和粘貼欄、設(shè)置設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、設(shè)置自動(dòng)抄表或采用IC卡表具、設(shè)置室內(nèi)紅外報(bào)警系統(tǒng)；土建方面包括設(shè)計(jì)門市單獨(dú)排煙系統(tǒng)、取消一樓廚房煙道和廁所排氣道、取消路面井蓋、取消主路面方磚、取消道路直角彎設(shè)計(jì)、設(shè)置單獨(dú)通向屋頂?shù)耐ǖ�、�?huì)所等配套應(yīng)充分考慮區(qū)位因素、樓道墻面先做基本處理或貼瓷磚等建議。本期除繼續(xù)從土建方面提供建議外，還將涉及綠化、清潔、安全、水暖等方面。
土建
22、 建議盡量不要設(shè)計(jì)帶露臺(tái)的頂樓
理由：（1）帶露臺(tái)的平屋頂涉及到防水問(wèn)題，施工的時(shí)候防水沒(méi)有處理好，或者頂樓住戶經(jīng)常使用露臺(tái)對(duì)防水造成一定的破壞容易引起滲漏（筆者曾管理的咖啡小鎮(zhèn)小區(qū)，一期800多戶中就有600多戶露臺(tái)出現(xiàn)防水問(wèn)題）。（2）排水孔的清理難度大，頂樓業(yè)主一般不會(huì)自行清理排水口，業(yè)主不配合或不在家時(shí)清理困難，一旦發(fā)生堵塞，雨水漫過(guò)防水層，直接滲到樓下。（3）容易引起私搭亂建行為，個(gè)別業(yè)主直接搭建陽(yáng)光棚，而物業(yè)管理企業(yè)又沒(méi)有執(zhí)法權(quán)進(jìn)行拆除。
23、 建議將地下車庫(kù)的進(jìn)出口設(shè)置在園區(qū)外部
理由：地下車庫(kù)的進(jìn)出口設(shè)置在園區(qū)外部可以實(shí)現(xiàn)人車分流，保障業(yè)主安全；有路面停車位的，可以緩解交通高峰期間小區(qū)門口的停車壓力及園區(qū)的車流量。設(shè)置車輛出入管理系統(tǒng)，采用智能卡對(duì)出入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行管理與計(jì)費(fèi)，并將信息實(shí)時(shí)送至小區(qū)管理中心。
24、 東北地區(qū)建議合理設(shè)置冬菜晾曬場(chǎng)地和衣物晾曬裝置
理由：東北地區(qū)有存儲(chǔ)冬菜的習(xí)慣，而晾曬卻成了難題，業(yè)主不得不將冬菜晾曬在草坪上或者路面上。另外東北地區(qū)屬于高寒地區(qū)，每年的冬天長(zhǎng)達(dá)半年，一些大件的衣物、被褥容易受潮，有些業(yè)主將其晾曬到樹(shù)間或者灌木叢上，這些都引發(fā)了物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的矛盾。讓開(kāi)發(fā)商單獨(dú)拿出一塊地來(lái)做冬菜晾曬場(chǎng)似乎不可能。是不是可以在每棟樓前設(shè)置一處晾衣物的裝置？長(zhǎng)春某小區(qū)將每棟樓前的地下車庫(kù)的通風(fēng)口設(shè)計(jì)成冬菜晾曬場(chǎng)，方便業(yè)主的同時(shí)也能減少矛盾，很值得借鑒。
25、 建議設(shè)置專門的寵物活動(dòng)場(chǎng)地
小區(qū)里業(yè)主養(yǎng)狗的情況很普遍，但狗到處亂跑令物業(yè)管理企業(yè)頭疼。如果給它們專門設(shè)置一個(gè)活動(dòng)場(chǎng)地，同時(shí)在里面張貼些寵物知識(shí)，提倡業(yè)主到專門的場(chǎng)地溜狗，又能增進(jìn)業(yè)主間的交流。
26、 建議考慮附近泄洪渠、市政污水河的合理位置
理由：附近有泄洪渠、市政污水河的小區(qū)，平時(shí)小區(qū)的污水可以直接排入其中，但如果遇到河水暴漲時(shí)，河水的水平面要高于小區(qū)污水管道口及小區(qū)內(nèi)的管道，結(jié)果造成污水倒灌，而小區(qū)的污水也無(wú)法排出。筆者管理過(guò)的咖啡小鎮(zhèn)小區(qū)就發(fā)生過(guò)此類事情，最后只有將小區(qū)路面和下水井高度提高，才得以解決。
27 、建議設(shè)置防水層排氣孔
理由：新建小區(qū)的墻體內(nèi)部一般比較潮濕，屋面鋪設(shè)一層柔性防水，潮氣更難排出，致使潮氣一直存留在內(nèi)部，使屋面一直在潮濕的狀態(tài)。
28 、建議設(shè)置管道套管
理由：一些鐵制的管道出現(xiàn)老化需要進(jìn)行更換時(shí)，才發(fā)現(xiàn)管道和樓板死死地連接在一起，需要重新將樓板刨開(kāi)，給更換工作帶來(lái)很大的不便，也給業(yè)主帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)損失。如果采用套管，就可以避免此類事情的發(fā)生。
29、 建議建設(shè)單位預(yù)留材料給物業(yè)管理企業(yè)
讓建設(shè)單位將一些特殊的裝飾材料留出一部分，以便于物業(yè)管理的維修和更換，如一些彩色地磚、鍍膜玻璃、涂料等。
綠化
30 、建議充分考慮綠化設(shè)計(jì)的品種的適宜性
理由：（1）綠化設(shè)計(jì)時(shí)一定要考慮種植的品種是否適宜以后的物業(yè)管理，一些喬木成材后會(huì)出現(xiàn)一系列問(wèn)題，建議種植花期比較長(zhǎng)或有藥用價(jià)值的品種。（2）還要考慮業(yè)主的喜好，如有小區(qū)主路的兩旁種植的全是松樹(shù)，有的業(yè)主就感覺(jué)好像到了烈士陵園，很不舒服。
31 、建議充分考慮綠化灌溉時(shí)的取水位置
理由：設(shè)計(jì)者往往只注重大片的草坪設(shè)計(jì)，卻忽略取水點(diǎn)的合理設(shè)置，結(jié)果綠化工人要拖著一條很長(zhǎng)的水帶進(jìn)行取水，而拖拽水帶不僅給草坪帶來(lái)一定的破壞同時(shí)也耗費(fèi)工人的體力。
32、 建議充分考慮綠化排水問(wèn)題
理由：設(shè)計(jì)者往往只注重綠化草坪等的澆灌工作，而沒(méi)有排澇設(shè)施的設(shè)計(jì)。北方夏季常出現(xiàn)暴雨天氣，雨量過(guò)大過(guò)急或造成草坪出現(xiàn)澇情淹死部分草皮，或出現(xiàn)草坪內(nèi)水滿后同泥漿一起溢到路面造成泥濘。
清潔
33 、建議每棟設(shè)置清潔用水點(diǎn)
理由：如果沒(méi)有設(shè)置清潔用水點(diǎn)，保潔員就要從很遠(yuǎn)的地方取水，浪費(fèi)保潔員的體力而且嚴(yán)重的影響工作效率，因?yàn)闀r(shí)間都耽誤在取水的路上。
34、 建議設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)站并在小區(qū)內(nèi)設(shè)垃圾桶、垃圾車清洗點(diǎn)
理由：將生活垃圾收集并集中放在中轉(zhuǎn)站后由市政進(jìn)行清運(yùn)，就可避免垃圾因無(wú)集中點(diǎn)而隨意堆放，造成園區(qū)污染。而垃圾桶和垃圾車也要進(jìn)行定時(shí)清理，以保證清潔。
安全
35 、建議設(shè)置管道阻燃圈
理由：筆者走訪了長(zhǎng)春多家小區(qū)，很少有設(shè)置阻燃圈的。目前連接樓上樓下的部位主要是采用PVC材料做成的各個(gè)管道，而PVC材料是易燃品，如果在沒(méi)有設(shè)置阻燃圈的情況下發(fā)生火災(zāi)，很可能因PVC管道發(fā)生串連，直至引發(fā)全樓大火。
36 、建議將園區(qū)四周柵欄設(shè)計(jì)成防翻越式
理由：在設(shè)置可視對(duì)講防盜門、周界防越報(bào)警系統(tǒng)、住戶室內(nèi)緊急報(bào)警、門禁管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，以及在小區(qū)出入口、樓宇進(jìn)出口、停車場(chǎng)/庫(kù)出入口、主要通道、（高層住宅）電梯轎廂等重點(diǎn)部位設(shè)置相應(yīng)的探測(cè)器或攝像頭的同時(shí)，周邊防翻越的設(shè)置也是重點(diǎn)，筆者推薦頭部帶釘刺并向外延伸的防護(hù)欄設(shè)計(jì)，或者采用智能型脈沖電子圍欄。
智能型脈沖電子圍欄是一種主動(dòng)防范翻越入侵的圍欄。脈沖電子圍欄由帶脈沖的電子纜線組成，電子纜線產(chǎn)生的非致命脈沖能有效擊退入侵者，延遲入侵時(shí)間，不威脅人的性命。擊退入侵的同時(shí)把入侵信號(hào)發(fā)送到安全部門監(jiān)控設(shè)備上，以保證管理人員能及時(shí)了解報(bào)警區(qū)域的情況，快速作出處理。易于施工，不需焊接，不會(huì)受到侵蝕。
37 、建議設(shè)置路口多功能反光鏡
理由：小區(qū)內(nèi)的直角彎往往制造很多“盲點(diǎn)”，容易發(fā)生事故，在路口設(shè)置多功能反光鏡，可以避免事故的發(fā)生，又可以作為廣告牌。
水暖
38、 建議將排水管直接導(dǎo)入地下蓄水池通道或污水井通道
理由：現(xiàn)在很多小區(qū)設(shè)計(jì)的時(shí)候只將排水管安裝在離散水30厘米的位置，這樣會(huì)造成：（1）雨水直接流經(jīng)散水下面進(jìn)入地基，造成散水出現(xiàn)斷裂、下沉等情況，也會(huì)給地基帶來(lái)威脅；（2）雨水沖擊散水的同時(shí)也會(huì)產(chǎn)生一定的噪音，影響1樓的住戶；（3）流入地基的水，容易使一樓受潮。將排水管直接導(dǎo)入地下蓄水池通道流入地下蓄水池，可用于今后物業(yè)管理綠化、保潔、辦公等用水，節(jié)約成本。
39 、建議采用掛式太陽(yáng)能進(jìn)行熱水供應(yīng)和取暖
理由：采用掛式太陽(yáng)能進(jìn)行熱水供應(yīng)和取暖，在節(jié)約資源的同時(shí)也給業(yè)主帶來(lái)實(shí)惠，一次投入終身受益（就東北地區(qū)而言每年業(yè)主都要交納不菲的供熱費(fèi)用），避免了業(yè)主因安裝太陽(yáng)能與物業(yè)管理公司發(fā)生的糾紛，同時(shí)也絕對(duì)是開(kāi)發(fā)商的一大賣點(diǎn)。
40、 建議安裝溫度調(diào)節(jié)閥和溫度計(jì)量收費(fèi)裝置
理由：供熱條件很好的小區(qū)，造成業(yè)主家中室內(nèi)溫度非常高，不得不在冬天開(kāi)窗進(jìn)行降溫。平時(shí)供暖往往只注意了溫度是否達(dá)標(biāo)，而忽略了溫度太高也會(huì)帶來(lái)不便，如果安裝溫度調(diào)節(jié)閥，業(yè)主、用戶可以根據(jù)自己的需要隨意調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度，并計(jì)量收費(fèi)。
41、 建議在施工完畢時(shí)將所有的下水管口封閉
理由：管道內(nèi)有水泥等雜物造成堵塞，無(wú)法判斷是業(yè)主裝修期間造成的還是施工單位的責(zé)任，并且提高了維修成本。經(jīng)嚴(yán)格的驗(yàn)收后，及時(shí)地封閉管口，可避免上述情況。
其他方面

42、 建議安裝煙道助力系統(tǒng)
理由：高層建筑由于煙道過(guò)長(zhǎng)，排煙效果不理想，容易造成串煙、串味。由于此裝置不需要電力，完全借助風(fēng)力使其自動(dòng)旋轉(zhuǎn)以達(dá)到助力排煙的良好效果，使煙道內(nèi)的油煙及時(shí)排出，既節(jié)能又環(huán)保。
43 、建議不要設(shè)置玻璃制品的雨搭、地下車庫(kù)頂棚等
理由：玻璃制品受力不均易碎，不好清潔，也容易被高空墜物或拋物行為造成破碎和傷人，而追究責(zé)任卻是很大的難題。開(kāi)發(fā)商可以免費(fèi)為業(yè)主提供一種固定式紗窗，在一定程度上就能杜絕高空拋物行為。
44、 建議設(shè)置多功能信報(bào)箱
理由：有的業(yè)主有看報(bào)的習(xí)慣，有的業(yè)主喜歡喝鮮牛奶，這樣就容易造成業(yè)主在墻上設(shè)置了各式各樣的報(bào)箱和奶箱，使墻面凌亂不堪。多功能信報(bào)箱的作用是將報(bào)箱和奶箱的功能結(jié)合成一體，這樣就很容易解決上述問(wèn)題，另外還可以當(dāng)成小型的儲(chǔ)物箱使用。
45、 建議充分考慮停車位、車棚的數(shù)量
理由：如果遇到無(wú)車輛停放點(diǎn)或泊車位不夠等情況，業(yè)主就會(huì)亂停車或?qū)⒆孕熊�、電�?dòng)車放在樓道內(nèi)，給物業(yè)管理公司帶來(lái)許多棘手問(wèn)題，所以設(shè)計(jì)時(shí)候一定要考慮私家車越來(lái)越多以及自行車、電動(dòng)車停放等因素。
46、 建議將水景的泵池設(shè)計(jì)在水景外部
理由：水面不清潔會(huì)造成水泵維護(hù)不便，所以泵池一定要設(shè)在水景的外面。同時(shí)水景一定要流動(dòng)，不然只是死水一潭。水中不建議安裝燈具，日久天長(zhǎng)，容易發(fā)生進(jìn)水、生銹和漏電等情況。
47、 建議各單元的天然氣、自來(lái)水、暖氣的主閥門不要設(shè)置在一樓室內(nèi)
理由：（1）業(yè)主裝修時(shí)將主閥門封閉，無(wú)法開(kāi)啟，而拆卸裝修又會(huì)造成經(jīng)濟(jì)損失。（2）如果業(yè)主常年出差，就會(huì)造成整個(gè)單元無(wú)法正常用氣和維修。建議將此閥門設(shè)計(jì)在樓道內(nèi)，只能由專門鑰匙才能開(kāi)啟或關(guān)閉。
48 、建議給在湖邊或池塘邊的樓宇安裝滅蚊燈或種植驅(qū)蚊草
理由：水中容易滋生蟲(chóng)蚊，特別是在夏天。如果在湖邊或池塘邊種植些驅(qū)蚊的植物或安裝驅(qū)蚊燈，就可以避免因蚊蟲(chóng)給周邊業(yè)主帶來(lái)的苦惱，也體現(xiàn)了人性化服務(wù)的理念。
49 、建議將廣場(chǎng)附近的垃圾桶和景觀花架合并使用
理由：小區(qū)廣場(chǎng)的垃圾桶和景觀花架一般都單獨(dú)使用，如果設(shè)計(jì)時(shí)將兩者功能結(jié)合，就不用單獨(dú)購(gòu)買，既經(jīng)濟(jì)又實(shí)惠。
由于前期介入有利之處在于規(guī)劃施工階段對(duì)物業(yè)的使用情況進(jìn)行把關(guān)，所以必須重視物業(yè)管理的早期介入。