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    物業(yè)管理典型案例匯編

    更新時間:2017/12/22

    物業(yè)管理典型案例匯編

    房屋結(jié)構(gòu)改造維修方面 
    案例一、設(shè)計本一衛(wèi)” 業(yè)主改兩衛(wèi)” 
    案情:樓上業(yè)主顧某在房屋的儲藏室內(nèi)擅自安裝了電動抽水馬桶、洗臉盆,改變廢水立管的下水三通,致使樓下業(yè)主王某儲藏室內(nèi)的儲柜及物品受損。物業(yè)管理部門兩次向顧某發(fā)出整改通知,責(zé)令其拆除私裝物,未果。 
    問題:顧某能否在自己的房屋內(nèi)添裝衛(wèi)生設(shè)備? 
    判決:顧某在法院判決生效之日起十日內(nèi)拆除電動抽水馬桶、洗臉盆,按房屋的原始結(jié)構(gòu)圖,將廢水立管的下水管恢復(fù)原狀。 
    依據(jù):《上海市居住物業(yè)管理條例》第三十條規(guī)定:住宅不得改變使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的,應(yīng)當符合城市規(guī)劃要求,其業(yè)主應(yīng)當征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意,并報區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門審批。” 
    房屋所有權(quán)人使用其房屋時,必須遵守有關(guān)的法律法規(guī),不得擅自改變房屋的使用性質(zhì)和功能。顧某擅自在自己房屋的儲藏室內(nèi)私裝電動抽水馬桶和洗臉盆,轉(zhuǎn)換了廢水立管的下水三通,使儲藏室成了衛(wèi)生間,改變了房屋的使用性質(zhì),使得樓下業(yè)主王某的房屋滲水,顧某應(yīng)當承擔(dān)民事責(zé)任。 
    案例二、外墻開一窗 大樓留一疤 
    案情:住在19樓的業(yè)主衛(wèi)某,在自己物業(yè)內(nèi)衛(wèi)生間的東墻開窗,將厚厚的外墻打穿。物業(yè)公司多次上門加以阻止,衛(wèi)某不聽勸阻,繼續(xù)施工安裝窗戶,致使19層到底層墻面被泥漿污染。物業(yè)公司只得將衛(wèi)某告上法庭。 
    問題:自己的物業(yè)是否就有權(quán)隨意破墻? 
    判決:衛(wèi)某在法院判決生效之日起十日內(nèi)拆除東墻上的窗戶,恢復(fù)原狀;清洗19層到底層因破墻開窗引起的墻面污染。 
    依據(jù):《上海市居住物業(yè)管理條例》第二十八條第一款第一項規(guī)定:物業(yè)使用中禁止下列行為:(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌。” 
    作為一個業(yè)主,應(yīng)當遵守有關(guān)法律、法規(guī)及小區(qū)物業(yè)管理公約。衛(wèi)某擅自在自己的房屋東墻破墻開窗,并由此造成外墻面的污染,嚴重損壞了房屋的承重結(jié)構(gòu),破壞了大樓的外貌,影響了周邊的環(huán)境。物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理條例及小區(qū)管理公約對衛(wèi)某采取制止措施,維護了其他業(yè)主的合法權(quán)益。 
    案例三、巨型浴缸入室 房屋不堪其重 
    案情:業(yè)主顧某購買了一只占地面積約8.9平方米,可放水約4.2噸的巨型浴缸,準備安裝在其居住的第29層的物業(yè)內(nèi),遭到了周圍業(yè)主的強烈反對。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進行了咨詢,以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由,制止顧某吊裝巨型浴缸。 
    問題:購置財產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)? 
    判決:顧某要求將自己所有的浴缸搬入自己物業(yè)內(nèi)的訴訟請求不予支持。 
    依據(jù):《上海市居住物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定:業(yè)主、使用人應(yīng)當遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則,正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系。第二十九條第二款規(guī)定:物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當對裝修住宅活動進行指導(dǎo)和監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)違反本條例第十八條的行為,應(yīng)當勸阻制止。” 
    公民只能在法律規(guī)定的限度內(nèi)自由行使占有、使用、收益、處分個人財產(chǎn)的權(quán)利。應(yīng)當本著安全、合理的原則使用物業(yè),并遵守法律、法規(guī)及業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。長期使用巨型浴缸必然對大樓的樓板強度及承重結(jié)構(gòu)造成危害,使大樓存在潛在的安全隱患。同時還應(yīng)當顧及相鄰各方的利益,以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提,否則應(yīng)加以必要的限制。 
    房屋租賃引起的糾紛 
    案例四、租住戶搬出部分家私而沒有業(yè)主書面許可怎么辦? 
       去年918日,某花園B5F座的一租住戶想要搬出一部分家私。他千方百計聯(lián)系此時正在國外的業(yè)主,但就是聯(lián)系不上。按照管理規(guī)定,租住戶搬出家私,必須有業(yè)主的書面許可,而沒有業(yè)主的書面許可,管理處不予放行(這一規(guī)定有必要,現(xiàn)實中確發(fā)生過個別租住戶拖欠業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而偷偷溜之大吉的事情)。急于搬出家私的住戶萬般無奈,找到管理處領(lǐng)導(dǎo),懇請給以特殊照顧。 
    管理處的領(lǐng)導(dǎo)考慮,若簡單放行,恐怕?lián)p害業(yè)主的利益;若拒不放行,又會使住戶感到不便(租住戶和業(yè)主同樣都是物業(yè)公司的服務(wù)對象,兼顧二者利益應(yīng)為物業(yè)管理所必需,絕不能只對業(yè)主關(guān)心倍至,而對租住戶冷若冰霜)。于是鑒于租住戶只是搬出部分家私,提出了一個變通辦法:租住戶列出所搬出家私清單,并暫交與家私價值相當?shù)难航,管理處做好記錄,并出?jù)收取押金的收據(jù),一旦租住戶能夠提供業(yè)主的書面許可,管理處立刻全額退回押金(這一辦法可取,但前提是要讓其正確理解,否則容易引起紛爭)。這位租住戶覺得管理處的建議合情合理,便欣然接受。 
    時隔不久,該住戶拿到了搬出家私的業(yè)主書目許可。在到管理處換取押金時,還對管理處既對業(yè)主負責(zé)又為住戶著想的做法贊許有加。 
    點評:執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍,但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。正確的做法應(yīng)當是把握住規(guī)章制度的基本精神,把原則性與靈活性結(jié)合起來 
    設(shè)施設(shè)備損壞方面 
    案例六、空調(diào)室外機毀壞 物業(yè)公司有無責(zé)任 
    王女士:我在某小區(qū)買的房子,裝修后一直沒去住,空調(diào)也沒開。前兩天小區(qū)物業(yè)通知我說,我家空調(diào)室外機著火燒毀了。我認為這是物業(yè)公司保安人員失職造成的,要求他們賠償,可他們說責(zé)任不在他們。請問他們到底有沒有責(zé)任? 律師分析:要分清責(zé)任,首先要弄清楚空調(diào)外機著火的真正原因。分兩種情況:

        第一,如果是空調(diào)外機自身的質(zhì)量問題而引起的自燃,根據(jù)《合同法》和《消費者權(quán)益保護法》的相關(guān)規(guī)定 ,業(yè)主可以找購買空調(diào)的商場或生產(chǎn)空調(diào)的廠家進行維修或退換;如果該事故給自己或他人造成損害,可以要求商場或廠家承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任,商場和廠家是承擔(dān)相互連帶責(zé)任的。

       第二,如果不是質(zhì)量原因而是外界原因造成外機著火,除法定的不可抗力的情況外,小區(qū)的物業(yè)公司應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。這里的不可抗力指的是不可預(yù)見、不可避免、不可克服的突發(fā)事件,物業(yè)管理人員無法采取保護措施或者是已采取保護措施而無效果的情況。因為業(yè)主和物業(yè)公司之間是平等主體的服務(wù)合同關(guān)系,為業(yè)主提供完善的物業(yè)服務(wù)是物業(yè)公司的約定義務(wù),保護業(yè)主的財產(chǎn)不受他人侵害自然是物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容之一。尤其是空調(diào)外機,它完全是屬于業(yè)主私有財產(chǎn),但又由于本身所具有的特殊性,促使它要放置在公共的空間里,所以它必然是物業(yè)公司保護業(yè)主財產(chǎn)安全的重點。如果由于物業(yè)公司的保安人員沒有盡其工作職責(zé),而使第三方對外機造成損害的話,物業(yè)公司就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。物業(yè)公司在賠償業(yè)主后,可以向第三方行使追索權(quán)。因此,如果您有確實的證據(jù)證明著火的原因是第三方人為的,并且小區(qū)的保安也沒有盡看管的義務(wù),您完全有權(quán)利要求物業(yè)公司承擔(dān)損害賠償責(zé)任。物業(yè)公司要是拒絕的話,可以向人民法院提起訴訟,維護自身的合法權(quán)益。
    物業(yè)收費引起的糾紛 
       物業(yè)管理收費、收租難是一個公開的秘密,在直管公房、系統(tǒng)房和售后公房小區(qū)這一現(xiàn)象尤其突出。據(jù)了解,一些小區(qū)有半數(shù)以上的人欠費、欠租,個別小區(qū)甚至只有30%的收繳率,嚴重影響了物業(yè)管理的正常進行。 
    由于物業(yè)管理的不可分割性,部分人拖繳、欠繳物業(yè)管理費、房租,不僅侵害了物業(yè)公司的權(quán)益,同時也侵害了同小區(qū)其他業(yè)主的利益。怎樣解決這一問題,物業(yè)公司可謂絞盡腦汁:有的派專人攻關(guān),與業(yè)主搞好關(guān)系;有的給按時繳費的業(yè)主送上小禮品,以致謝意。上海輕工物業(yè)公司管理著八十多萬平方米的物業(yè),其中不乏系統(tǒng)房、售后公房,其物業(yè)管理費、房租收繳率連續(xù)三年達到95%以上。他們的秘訣主要是提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量,對惡意抗繳的業(yè)主、住戶,通過打官司追討。去年,他們對歷史老賬進行了一次徹底清算,對有能力繳費、繳租卻故意欠繳的,進行了集中訴訟,全年打了65個欠費官司,標的額42萬元,除兩起待判外,物業(yè)公司全部勝訴。其中,對拒不執(zhí)行法院判決的,要求法院對其實施強制執(zhí)行。 
    業(yè)主到底因何種理由不繳費?法院是怎樣判決、怎樣執(zhí)行?請看以下幾個典型案例。 
    案例七、蚌埠市物業(yè)管理第一案?沒有交電費,供電部門停供電…… 
        2002
    617日,在有關(guān)部門的推薦下,悅來物業(yè)公司與中區(qū)青年街華豐街小區(qū)業(yè)主委員會簽定了為期三年的物業(yè)管理委托合同。去年10上旬,該小區(qū)用戶因長期沒有交電費,供電部門停止了供電,致使該小區(qū)7層以上依靠增壓水泵供水的住戶沒有水吃。 
       電費到底應(yīng)該由誰來承擔(dān),物業(yè)公司和業(yè)主委員會各持已見。 為此,業(yè)主拒交物業(yè)管理費,物業(yè)公司以沒能履行合同為由將業(yè)主委員會告上法庭。業(yè)主委員會反訴狀稱被告(悅來物業(yè)公司)不履行委托合同,造成居民住宅區(qū)及商場二樓垃圾成堆,臭氣熏天,偷盜現(xiàn)象時常發(fā)生,嚴重影響了廣大業(yè)主的身心健康和家庭財產(chǎn)的安全。 
       蚌埠市中區(qū)法院民庭于2003325日審理了這樁合同違約案。最后雙方同意調(diào)解后宣布庭審結(jié)束。 
       這明顯是一宗互相推委的案例,雙方都有責(zé)任,兩個單位都是作為服務(wù)者都沒有很好的做好自己的職能工作,沒有協(xié)調(diào)好雙方的工作關(guān)系進而給住戶帶來了麻煩這是不應(yīng)該的。 
    住戶拒交室內(nèi)維修費用怎么辦…… 
    案例八、住戶洗菜池下水管堵塞,住戶以維修未使用任何材料為由,拒不交費…… 
       去年年底,某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞,電話委托管理處維修班疏通。 
    維修人員及時趕到現(xiàn)場。由于下水管堵塞嚴重,在6樓疏通不開,又轉(zhuǎn)到5樓,從下水管檢查孔反向往上清疏。經(jīng)過3個多小時的努力,管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊,證明堵塞是該住戶裝修造成的。 
    誰知當維修人員收取40元維修費用時,該住戶以維修未使用任何材料為由,拒不交費,并振振有辭地說,自己裝修完剛?cè)胱。瑒e的樓房都有一年保修期,他也應(yīng)當住滿一年后再交費。 
    情況反映到管理處,主管領(lǐng)導(dǎo)上門做工作。首先,征詢該住戶對維修人員文明用語、工作態(tài)度、維修質(zhì)量的意見,他均表示滿意(選擇這一話題切入,自然貼切,同時也避免了客戶為拒絕交費再橫生節(jié)枝)。然后,便耐心地給他解釋入伙與入住、公用部位與自用部分的區(qū)別,依據(jù)有關(guān)法規(guī)向其說明大廈已入伙多年,早就不存在保修期,室內(nèi)維修發(fā)生的包括人工費在內(nèi)的所有費用,都要由業(yè)主住戶承擔(dān)(如果能事先說明需要收費及收費標準,效果可能更好),并在核對這次疏通下水管工作量的基礎(chǔ)上,進一步申明收取40元維修費,已給予了相當?shù)膬?yōu)惠。 
    這位住戶覺得主管說得有理有據(jù)、合情合理,消除了誤解,便愉快地交付了應(yīng)付的維修費用。 
    點評:即使在市場已經(jīng)相當發(fā)育的地區(qū),亦有相當一部分業(yè)主用戶對物業(yè)管理法規(guī)缺乏足夠的理解。物業(yè)公司應(yīng)當善于利用多種渠道做宣傳工作,向業(yè)主用戶普及物業(yè)管理法規(guī)知識。通過提高他們對物業(yè)管理的認知度,為自己管理服務(wù)的順利實施鋪路。 
    案例九、法院封家電全家住賓館 
    不繳費的業(yè)主,并非因為家庭經(jīng)濟狀況差。家住長寧的某業(yè)主,住別墅,請保姆,夫妻每人一輛車,另外還備一輛寶馬,卻拖欠物業(yè)管理費、水電費一年多。去年8月,長寧法院判決生效后,他依然拒不執(zhí)行。法院上門執(zhí)行,封了其家中的空調(diào)、冰箱。第二天,他就把錢送到法院,但根據(jù)規(guī)定三天后才可以啟封。夏天天熱不能用空調(diào),家里是沒法住了,一家人只好住賓館。從此,該小區(qū)所有業(yè)主均按時繳費,物業(yè)管理費的收繳率達到100%。物業(yè)公司感動之余,給法院送來一面錦旗:秉公辦事,執(zhí)法如山。 
    案件回顧 
    原告(物業(yè)公司)———業(yè)主以電費價格高為由,拒絕繳納電費;水費也未繳納;并以各種理由拒絕繳納物業(yè)管理費。我們曾多次上門催討,對電費價格也作了必要的解釋,但被告仍拒絕繳納。為此,要求法院判令業(yè)主繳納物業(yè)管理費12319 元、電費7071 元、水費1215 元,并繳納所欠物業(yè)管理費的滯納金。 
    被告(某業(yè)主)———對拖欠的物業(yè)管理費時間及對原告提供的電費、水費實用數(shù)均無異議,承認物業(yè)公司也催討過。不繳納物業(yè)管理費、電費、水費的原因是原告收費不規(guī)范,收取的電費、水費超過國家規(guī)定的收費標準。另外,前期物業(yè)管理階段,收費標準未經(jīng)物價局核準,物業(yè)公司無權(quán)主張;另外,拖欠的電費、水費已過訴訟時效。 
    法院———經(jīng)審理查明,原告接受開發(fā)商的委托,從事前期物業(yè)管理,物業(yè)管理費每月每平方米建筑面積2.70 元;業(yè)委會成立后,雙方約定仍按區(qū)物價局核定的這一收費標準收繳。因此被告以原告收費不規(guī)范而拒付物業(yè)管理費的理由不能成立。關(guān)于訴訟時效,原告稱其曾多次向被告催討拖欠的物業(yè)管理費及水、電費,被告也承認原告催討過,故視為訴訟時效的中斷。判決被告繳納物業(yè)管理費、物業(yè)管理費滯納金、水費、電費及部分訴訟費。 
    案例十、欠租2000 元被拘一整天 
    百年不賴,千年不還。這是家住寶山的某戶主的老伴對上門收房租的物業(yè)管理人員常說的一句話。法院判決生效后,面對法院工作人員,她依然如故。法院只好強制執(zhí)行,決定拘留戶主。老頭被拘留,老太慌了神,兒女也埋怨,只好立刻拿著錢到物業(yè)公司,要求物業(yè)公司到法院為其求情。法律無情人有情。物業(yè)公司的工作人員陪著他們把錢帶到法院,但按規(guī)定該戶主依然被拘留24小時。 
    一人吃官司,眾人繳費忙。該小區(qū)另外6戶欠費的業(yè)主、住戶,都迅速繳納了所欠費用,小區(qū)的物業(yè)管理費、房租收繳率達到了100 
    案件回顧 
    原告(物業(yè)公司)———接受開發(fā)商委托管理寶山某小區(qū),并代收房租。被告入住后,已有兩年未付房租。其間多次上門催討,每年還寄掛號信(有郵寄掛號信的收據(jù)兩張為證)催要,結(jié)果被告仍不繳納所欠房租。 
    被告(某戶主)———未答辯。 
    法院判決———經(jīng)審理查明,寶山區(qū)國權(quán)北路某小區(qū)某號某室的房屋產(chǎn)權(quán)人為上海市輕工房地產(chǎn)總公司。該公司委托原告對該房屋進行管理并收繳房租,被告共欠原告房租2103 元。原、被告之間的租賃關(guān)系合法,有效,應(yīng)受法律保護。被告作為房屋的承租人應(yīng)當按時繳納租金,延期支付租金的應(yīng)當支付違約金,原告要求的違約金低于依法應(yīng)得到的數(shù)額,可予支持。被告于判決生效之日起10日內(nèi)支付所欠房租、滯納金及訴訟費。 
    公告見報端欠款送上門 
    法院判決生效后,某業(yè)主置之不理,依舊不繳納所欠物業(yè)管理費。法院只好在某報上刊出公告,把業(yè)主的姓名、住址等事項公之于眾,并要求其一周內(nèi)把錢送到法院,結(jié)果該業(yè)主立刻把錢送來。 
     
    案例十一、拒繳物業(yè)管理費,業(yè)主被推上法庭…… 
    原告(物業(yè)公司)———被告以各種理由拒繳物業(yè)管理費共八千多元,訴請法院判其繳納所欠費用及滯納金。 
    被告(某業(yè)主)———簽訂物業(yè)合同的是上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司而非本案原告,故原告不具備主體資格;原告所述收費標準實際上并不存在,物價局備案的收費標準為每平方米2.63 元,現(xiàn)原告以每平方米2.7元計算缺乏依據(jù)。 
       法院———經(jīng)審理查明,該小區(qū)業(yè)主委員會與上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,約定物業(yè)管理費以每平方米2.7元計算。現(xiàn)原告名稱雖然不是上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司,但是其改制組建的,名稱變了,主體資格并未變,被告以原告非物業(yè)管理服務(wù)合同主體為由抗辯原告不具備主體資格,不予采信。業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂的合同,對小區(qū)每一個業(yè)主有約束力。物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后,業(yè)主負有按約繳納物業(yè)管理費的義務(wù)。至于收費標準,業(yè)主委員會與原告在物業(yè)管理服務(wù)合同中已有明確約定,根據(jù)自治原則,被告應(yīng)按照約定的計價方式繳納物業(yè)管理費用。 
    案例十二、業(yè)主拖欠巨額管理費催交困難怎么辦…… 

       由于不便言明的非管理原因,某公司入伙某商城后,便不按時繳交管理費,甚至把交管理費作為與有關(guān)方面交涉的籌碼,作為達到某種目的的交換條件。一年后,已累計欠費達35萬元之多。期間,管理處有關(guān)人員無數(shù)次上門催交未果。 
    為了解決這一問題,管理處主要領(lǐng)導(dǎo)一方面主動與有關(guān)方面保持聯(lián)系,幫助全面反映該公司的意見和要求,以取得其對管理處工作的信任和認可;一方面盯住平時難得一見的該公司老板,頻頻征求意見并反映管理處的經(jīng)濟困難(常言道:會哭的孩子有奶吃。沒奶吃的時候一定要哭,而且要哭得令人心動。有淚全往肚子里咽,是添不飽自己肚子的),以求得攜手維護物業(yè)正常運行的共識。 
    在贏得了該公司理解信任的基礎(chǔ)上,管理處提出了適當減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費的優(yōu)惠條件(退一步進兩步,不退無以求進)。最后雙方達成了一致,自約定之日起分10期,每月3萬余元,隨當月管理費一同繳交拖欠的費用。10個月后,該公司拖欠的管理費已全部繳清。 
    點評:物業(yè)公司追繳有意(而非惡意)欠費,首先要使自己的管理服務(wù)無懈可擊。管理服務(wù)做到家了,才能封住對方拖欠費用的口實,贏得對方的理解和信任。在這個基礎(chǔ)上,主動交流加適當讓步,相信會感上帝的。 
    給業(yè)主提個醒———別欠費 
    有人打過一個這樣的比喻:家中請一個保姆,約定月工資500元?墒牵欢螘r間做下來,自己對保姆不滿意,這種情況下,只能辭退保姆。如果因不滿意而扣下保姆的工資不給,不管是從法律上還是道義上講,都是敗者。物業(yè)公司是小區(qū)業(yè)主請來做物業(yè)管理的,如同小區(qū)的保姆管家,如果物業(yè)公司依約進行了管理,業(yè)主就要繳納相應(yīng)的費用;如果對物業(yè)公司管理服務(wù)不滿意,可以辭退,另請高明,F(xiàn)實中,除了惡意欠費的外,大部分欠費業(yè)主都有這樣那樣的理由:服務(wù)不規(guī)范,收費不合理;房子質(zhì)量有問題;鄰里有矛盾;停車無車位等。這些理由,有的是與物業(yè)公司有關(guān)的,有的是與物業(yè)公司無關(guān)的。如果以這些理由不繳費,不但占了繳費業(yè)主的便宜,而且一旦打起官司,因與物業(yè)公司無關(guān)的理由欠費,官司必輸無疑;與物業(yè)公司有關(guān)的欠費,最后還是會輸?shù)舨糠止偎,因為市高院《關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件有關(guān)問題的解答》對業(yè)主拒付物業(yè)管理費的抗辯權(quán),有明確規(guī)定。 
    給物業(yè)公司提個醒———打官司 
    物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托,就要想方設(shè)法為業(yè)主服好務(wù),履行好合同約定的職責(zé)。如果自己盡職盡責(zé)了,還是有部分業(yè)主以各種不正當?shù)睦碛删芾U費用,為了維護自己的權(quán)益,為了其他已繳費業(yè)主的權(quán)益,就要走法律途徑來解決問題。 
    目前,物業(yè)公司討債,仍舊愿意苦口婆心地做工作,而不愿意打官司,理由有如下幾點:與業(yè)主抬頭不見低頭見,對簿公堂,面子上過不去;物業(yè)管理費標的額低,請不到律師;訴訟時間長,耗時費力;法院的判決難以執(zhí)行,打了也白打等。事實上,從輕工物業(yè)公司的六十多個欠費官司和執(zhí)行的案件可以看出,物業(yè)管理費的標的額小,律師不愿代理沒關(guān)系,物業(yè)公司自己的員工完全可以勝任,只要準備好資料,把事實說清楚,法院會依法判決的。同時,法院的判決不是兒戲,強制執(zhí)行不會讓法律打白條,更何況打贏一個官司,還能影響一大片。 

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